Avaliação de imóvel: como saber quanto ele vale

Avaliação de imóvel é o processo de estimar quanto um imóvel vale no mercado, comparando-o com outros semelhantes. O termo teve 5.400 buscas por mês no Brasil, segundo minha pesquisa no Ubersuggest. Quem vai vender ou alugar quer saber por quanto anunciar.

Neste guia explico quando o valor precisa ser calculado, a diferença entre laudo técnico e parecer de corretor, como o método comparativo funciona, quem faz o serviço e o que forma o preço dele. No fim, mostro como a imobiliária usa o tema na sua captação de imóveis.

O que é avaliação de imóvel e quando você precisa dela?

A avaliação de imóvel é necessária sempre que uma decisão depende do valor dele, e o nível de detalhe muda conforme a finalidade. Para anunciar, basta uma estimativa bem feita, com comparáveis da região. Para inventário, divórcio, partilha, financiamento ou processo, a exigência costuma ser maior, e alguém vai dizer qual documento aceita.

Vale distinguir três conceitos. Preço de anúncio é o que se pede. Valor de mercado é o que, em média, o mercado paga por um imóvel parecido. Preço de venda é o que realmente fecha. Quanto melhor o cálculo, mais próximos ficam os três números, e menos tempo o imóvel passa parado.

Preço de anúncio errado custa caro. Alto demais, o imóvel perde o interesse do mercado. Baixo demais, o proprietário deixa dinheiro na mesa. O objetivo é achar o ponto de equilíbrio.

Os momentos mais frequentes em que o valor precisa ser conhecido são estes:

• Antes de anunciar para vender ou alugar, para definir o preço de partida.
• Em inventário, divórcio ou partilha de bens.
• Para financiamento, garantia ou seguro.
• Em compra, para saber se o preço pedido é justo.
• Na renovação de um aluguel, quando se quer rever o valor.

Laudo ou PTAM: quem pode avaliar e qual documento serve a cada caso?

Na avaliação de imóvel, laudo e PTAM costumam ser confundidos, e a diferença está na finalidade. O laudo é um trabalho técnico feito conforme a norma ABNT NBR 14653, por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), e pode ser pedido em processos ou em operações formais. O PTAM é o parecer do corretor.

Segundo a Resolução COFECI nº 1.066/2007, reproduzida no Normas Brasil, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o PTAM, apresenta análise de mercado para determinar o valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente (art. 4). Sua elaboração é permitida a todo corretor inscrito no CRECI (art. 6). Vale conferir no site do COFECI se há norma mais recente sobre o tema.

Quem pode fazer o quê depende da finalidade e de quem exige o documento. Em processo judicial, quem define o documento aceito é o juiz. Em financiamento, o banco costuma ter a própria avaliação. Por isso, na dúvida, pergunte a quem vai receber o documento qual formato ele aceita, antes de contratar.

Para decidir o preço de anúncio de um imóvel comum, o PTAM costuma atender. Para um litígio ou uma operação em que a exigência é formal, confirme se o texto precisa seguir a norma técnica.

Em geral, um parecer ou laudo bem feito traz estes itens:

• Identificação do imóvel e da finalidade do documento.
• Data de referência do valor, porque o mercado muda.
• Os comparáveis usados e os critérios de escolha.
• Os ajustes aplicados e o motivo de cada um.
• A conclusão, de preferência como faixa de valor.
• A identificação de quem assina e do registro profissional.

Como funciona o método comparativo na prática?

Para chegar ao valor, o método comparativo compara o seu imóvel com outros parecidos vendidos ou anunciados na região. Segundo a ABNT NBR 14653, citada em artigo do IBAPE, a pesquisa deve formar uma amostra representativa de imóveis com características semelhantes ao avaliado. Quanto mais parecida a amostra, mais confiável o resultado.

Na prática, a lógica tem três ideias. Primeiro, escolher comparáveis do mesmo bairro e do mesmo padrão. Segundo, ajustar as diferenças, como vaga, andar e reforma. Terceiro, chegar a uma faixa de valor, e não a um número único. A faixa mostra que existe margem de negociação.

Veja um exemplo hipotético, só para ilustrar a lógica, com números inventados para este texto. Seu apartamento não tem vaga. O comparável A, no mesmo prédio, foi anunciado por R$ 500 mil e tem vaga que vale, digamos, R$ 30 mil.

O comparável B, de padrão igual, foi vendido por R$ 470 mil e já está ajustado. Ao descontar a vaga de A, os dois ficam em R$ 470 mil, e a faixa de partida pode ser R$ 460 mil a R$ 480 mil.

Repare que o ajuste foi anotado e explicado. Mostrar a lista de comparáveis ao proprietário dá transparência, e ele confia mais em quem apresenta a conta do que em quem apenas “chuta” um número.

Um cuidado: preço pedido em anúncio não é preço de venda. Comparar só com anúncios infla o valor. Sempre que possível, inclua negócios realmente fechados na sua amostra, para que a conta reflita o que o mercado de fato pagou.

De acordo com artigo do IBAPE sobre a NBR 14653, o método comparativo direto de dados de mercado é o preferido sempre que possível. Quando faltam comparáveis, o profissional pode escolher outro método, desde que explique o motivo.

Quem faz o serviço e o que forma o preço?

A avaliação de imóvel pode ser feita por um corretor, que elabora o PTAM, ou por um profissional habilitado que emite laudo técnico, e a escolha depende de quem vai usar o documento. Segundo minha pesquisa, “quem faz” tem 140 buscas por mês e “quanto custa” tem 90. Os números são pequenos, mas indicam gente perto de contratar.

Não existe valor único para o serviço, e não vou inventar um. Em geral, o preço depende de:

• Do tipo de documento, parecer de mercado ou laudo técnico.
• Da complexidade do imóvel, como terreno, prédio comercial ou apartamento padrão.
• Da localização e da dificuldade de achar comparáveis.
• Da finalidade, porque um laudo para processo pede mais detalhe.
• Do prazo combinado e da necessidade de vistoria.

Peça orçamento a mais de um profissional e pergunte o que está incluso, por exemplo se há visita ao imóvel, quantos comparáveis entram e quem assina. Peça também um exemplo de documento anterior, sem dados pessoais, para ver como o trabalho é apresentado.

O que as pessoas pesquisam sobre avaliação de imóvel?

Quem busca avaliação de imóvel pesquisa desde o conceito até o modelo de documento. Segundo minha pesquisa, a busca com “laudo” tem 1.300 por mês, a com “modelo” tem 880 e a com “para venda” tem 480. Isso sugere procura por orientação, por modelo pronto e por quem faça o serviço.

Veja o quadro:

Cada linha é um assunto que dá um post e uma página. “Como fazer” e “modelo” mostram gente que quer aprender ou resolver sozinha. “Quem faz” e “quanto custa” mostram gente pronta para contratar.

O que influencia o valor do imóvel além da metragem?

O valor numa avaliação de imóvel depende de muito mais que o tamanho. Dois apartamentos com a mesma metragem, no mesmo prédio, podem ter preços bem diferentes por causa de andar, reforma e vaga. Por isso o comparável precisa ser realmente parecido, e não só ter o mesmo número de quartos.

Os principais fatores são:

• Localização: bairro, rua, ruído e acesso a comércio, transporte e escola.
• Estado de conservação: reformas, acabamento e idade.
• Documentação: matrícula, impostos e pendências.
• Padrão e diferenciais: vaga, varanda, lazer e segurança.
• Condomínio e taxas: valor mensal e o que está incluso.
• Momento do mercado: oferta, procura e taxa de juros.

Repare que vários fatores são “invisíveis” no anúncio. Um imóvel com documentação pendente vale menos para quem compra com financiamento. Por isso, o cálculo bom olha o papel, não só a fachada.

Para o aluguel, o raciocínio é parecido. Compare com contratos fechados na região, e não apenas com anúncios, e considere o condomínio e os impostos que o inquilino também enxerga. Para entender o lado jurídico dessa relação, veja o guia de contrato de aluguel.

Quais erros fazem o proprietário errar o preço do imóvel?

O erro mais comum na avaliação de imóvel é partir do desejo, e não do mercado. Sem dados de comparação, o preço nasce do quanto o dono gostaria de receber. É humano, mas custa meses de imóvel parado e, no fim, uma redução forçada.

Os deslizes que mais aparecem são estes:

• Basear-se no valor que pagou anos atrás, ignorando o mercado de hoje.
• Somar o valor das reformas como se todas elas valorizassem o imóvel.
• Comparar com o vizinho que anunciou mais caro, mas nunca vendeu.
• Esquecer as pendências de documentação, que reduzem o interesse de compradores.
• Ouvir só quem promete o maior preço para conquistar a carteira.

Esse último ponto merece atenção. Há quem prometa um valor alto para assinar a exclusividade e depois peça redução. O proprietário perde tempo. Uma conta honesta, com comparáveis à vista, é a melhor defesa contra esse tipo de promessa.

Há ainda o efeito emocional. O imóvel guarda história, e o dono tende a enxergar valor onde o mercado não vê. Quem conduz a conversa com respeito e dados consegue ajustar a expectativa sem ferir. Mostre os comparáveis, explique cada ajuste e deixe o proprietário concluir sozinho.

Como conferir a avaliação de imóvel que você recebeu?

Se você é proprietário e recebeu uma avaliação de imóvel, confira se ela mostra de onde vem o número. Um preço sem comparáveis é só opinião, por mais experiente que seja quem opinou. Peça sempre a lista dos imóveis usados e a explicação dos ajustes.

Faça estas perguntas antes de aceitar o valor:

1. Quais imóveis foram comparados, e por que são parecidos com o meu?
2. Os preços usados são de anúncios ou de negócios fechados?
3. Que ajustes foram feitos, e quanto cada um pesou?
4. O resultado é uma faixa ou um número único?
5. Que documento estou recebendo, e para que ele serve?

Se a resposta for vaga, peça uma segunda opinião. Nada impede que você compare duas avaliações e fique com a que explica melhor o caminho.

Quando o proprietário entende o raciocínio, ele deixa de ver o número como opinião e passa a vê-lo como análise. Isso aumenta a chance de aceitar o preço e de revisá-lo na hora certa.

Avaliação de imóvel: passo a passo para chegar ao preço de anúncio

Se você vai anunciar, o passo a passo da avaliação de imóvel começa antes do anúncio, com dados e comparação. Este roteiro serve para o proprietário que quer entender o processo e para o corretor que conduz a conversa.

Siga estes passos:

1. Reúna a documentação básica do imóvel e confira pendências.
2. Visite o imóvel e registre o estado, com fotos.
3. Descreva localização, metragem, idade e padrão.
4. Pesquise comparáveis do mesmo bairro e anote preço pedido e, se possível, preço fechado.
5. Ajuste as diferenças e calcule a faixa de valor.
6. Defina o preço de anúncio e o preço mínimo aceitável.
7. Revise o preço depois de algumas semanas, com base nas visitas.

O último passo é o mais esquecido. Se o imóvel recebe muitas visitas e nenhuma proposta, o preço pode estar alto. Se recebe poucas visitas, o anúncio ou o preço precisa de ajuste. O cálculo não termina no primeiro número: ele acompanha o mercado.

Quando houver exigência de documento formal, como em um inventário, avise desde o início e combine quem vai elaborá-lo. Assim ninguém é pego de surpresa.

Avaliação de imóvel na captação: como a imobiliária atrai proprietários

Para a imobiliária, a avaliação de imóvel é uma porta de entrada na captação, porque responde à dúvida que vem antes de anunciar: quanto vale o meu imóvel? Crie uma página “avalie seu imóvel” para cada cidade, com formulário curto, resposta em até um dia e registro no seu CRM imobiliário.

Deixe claro qual documento a pessoa recebe, porque estimativa para anunciar não substitui laudo formal. Para ver o conjunto, leia o guia de marketing para imobiliária.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre PTAM e laudo de avaliação?

O PTAM é o parecer do corretor sobre o valor de comercialização, previsto na Resolução COFECI nº 1.066/2007. O laudo é um documento técnico conforme a ABNT NBR 14653, que pode ser exigido em situações formais. Confirme com quem exige qual deles é aceito.

Quanto custa avaliar um imóvel?

Não há valor único. O preço depende de quem faz, do tipo de documento (parecer ou laudo), da complexidade e da localização do imóvel e do prazo. Peça orçamento a mais de um profissional e pergunte o que está incluso e para que o documento poderá ser usado.

A imobiliária faz estimativa de valor gratuita?

Muitas fazem, como forma de atrair proprietários, mas a regra varia de uma empresa para outra. A estimativa gratuita costuma servir para definir o preço de anúncio, e não como laudo formal. Pergunte qual documento você recebe, quais comparáveis foram usados e para que ele pode ser usado.

O banco também avalia o imóvel?

Em operações de financiamento, em geral o banco faz a sua própria avaliação para definir o valor da garantia, e ela pode diferir do preço que você pede. Por isso, é útil ter um cálculo próprio antes de negociar, com comparáveis, e entender qual valor o banco vai considerar.

Conclusão

A avaliação de imóvel ajuda a anunciar pelo preço certo, evita imóvel parado e é uma boa porta de entrada para a imobiliária captar proprietários. Compare com imóveis semelhantes, inclua negócios fechados e revise o preço com o tempo.

Para atrair mais pedidos de avaliação, conheça a Agência de Marketing AMV e fale comigo no WhatsApp.